Mua nhà đất thổ cư "dính” quy hoạch: Người mua cần lưu ý gì?

Trên rất nhiều trang mạng chuyên về nhà đất thổ cư vẫn thường xuất hiện các thông tin rao bán nhà đất với mức giá rẻ giật mình kèm theo thông tin mời chào hấp dẫn, như “chủ cần tiền bán gấp” hoặc “chủ chuẩn bị định cư nước ngoài, bán đất tặng nhà và toàn bộ nội thất”,... Kèm theo lời mời chào hấp dẫn, các thửa đất đó đều có mức giá rẻ hơn rất nhiều so với thị trường hoặc khu vực lân cận.

Nhưng, do thiếu kinh nghiệm và ít tiền, nhiều người vội vàng xuống tiền đặt cọc và xuống tiền mà không hề biết đó là đất nằm trong khu vực “dính” quy hoạch.

Do thiếu kinh nghiệm và ít tiền, nhiều người vô tình mua phải đất dính quy hoạch

Chị Vũ Việt Nga (Thanh Trì, Hà Nội) chia sẻ, cuối năm 2022, sau nhiều lần tìm kiếm, chị đã ưng lô đất 40m2 trên địa bàn phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, Hà Nội). Lô đất có mặt tiền rộng 5m2, trước nhà ngõ ô tô rộng hơn 4m, được chủ nhà rao bán với giá 2,3 tỷ đồng, tương đương gần 60 triệu đồng/m2 – vừa đúng mức tài chính chị đang cần tìm.

Sau khi tìm hiểu kỹ thị trường, chị Nga phát hiện những lô đất khác cùng khu vực đang được rao bán khoảng 80 triệu đồng/2, có nghĩa lô đất trên rẻ hơn tới gần 1 tỷ đồng. Chính vì điều đó, chị Nga tham khảo thêm một số thông tin từ người thân, mới tá hỏa lô đất nằm 100% trong quy hoạch mở đường.

“Sau khi được cung cấp thông tin chi tiết quy hoạch khu vực trên, tôi đã quyết định dừng đặt cọc và mua bán. Thực sự sẽ rất rủi ro khi rót cả mấy tỷ bạc để mua thửa đất nằm trong quy hoạch” – chị Nga bày tỏ.

Tuy nhiên, anh Tùng – một môi giới chuyên lĩnh vực bất động sản thổ cư cho rằng, hầu hết người mua đều tỏ ra lo lắng và tránh các giao dịch với đất dính quy hoạch, nhưng với rất nhiều lô đất nằm sâu trong ngõ và việc quy hoạch cũng đã được vạch ra cả chục năm không thực hiện thì đã thành quy hoạch treo và rất có thể phải xóa bỏ. Khi đó, những lô đất này sẽ tăng giá gấp vài lần.

“Việc mua hay không mua nhà dính quy hoạch là tùy quan điểm của từng người.Giá nhà đất giờ đang quá cao, chỉ những lô đất dính quy hoạch giá mới rẻ và phù hợp với thu nhập của đại đa số người mua’ Hiện tại, quy hoạch 1/2000 người dân vẫn xây nhà ở bình thường được nên không ảnh hưởng gì đến nơi an cư. Còn đất nằm trong quy hoạch 1/500 thì tuyệt đối tránh xa”, anh Tùng nói thêm.

Theo các chuyên gia, việc mua các lô đất dính quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro với khách hàng

Theo các chuyên gia, việc lùng mua các lô đất dính quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro với khách hàng. 

Về cơ bản, quy hoạch “treo” là một cách nói dùng để chỉ tình trạng không được thực hiện hoặc chậm tiến độ của các kế hoạch có nội dung sử dụng đất đai. Theo đó, toàn bộ nhà đất trong khu vực mà cơ quan Nhà nước đã công bố thu hồi để phục vụ mục đích nào đó nhưng không thực hiện đúng kế hoạch, chính là sản phẩm bất động sản dính quy hoạch “treo”.

Thời hạn để xác định một dự án có phải quy hoạch “treo” hay không "treo" được quy định rõ tại khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2019. Cụ thể, sau khi công bố thu hồi được đưa ra tối đa 3 năm, nếu không có quyết định giải tỏa hay chuyển đổi mục đích sử dụng chính thức, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ phải tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch.

Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình này không diễn ra chỉ trong vài ngày hay vài tuần. Người mua có thể phải thấp thỏm tới nhiều năm trời mới biết được số phận của dự án. Nếu lựa chọn nhà đất quy hoạch treo làm kênh đầu tư, điều này đồng nghĩa với tình trạng chôn vốn.

Bên cạnh đó, nếu mua phải nhà đất quy hoạch “treo” đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người mua sẽ bị hạn chế về việc khai thác sử dụng, thi công, cải tạo và sửa chữa nhà.

Ngoài ra, với trường hợp trót “xuống tiền” cho những sản phẩm địa ốc thuộc quy hoạch “treo” và mong muốn thoái vốn, người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm được đối tượng chuyển nhượng, giao dịch. Bởi lẽ, xét về tâm lý chung, hầu hết khách hàng đều e ngại nhà đất quy hoạch.