Biệt thự đầu cơ mất giá chục tỷ

Giữa năm ngoái, giai đoạn tiếp theo của một đại đô thị giáp Vành đai 3,5 ra mắt, ông Lợi quyết định đầu tư một căn biệt thự diện tích 180 m2, với kỳ vọng lướt sóng sau khi quan sát những sản phẩm ra trước của dự án đã tăng giá gấp đôi sau hai năm. Căn biệt thự nằm đối diện công viên ven sông có tổng giá trị 31,5 tỷ đồng kèm khoản chênh hai tỷ.

Với vốn sẵn có 11 tỷ (khoảng 30% giá trị biệt thự), ông Lợi vay ngân hàng số còn lại. Hai tháng sau, thị trường hụt hơi, nhà đầu tư này sốt ruột rao bán lại căn biệt thự với giá giảm 15% vào hợp đồng nhưng không ai hỏi mua. Đến đầu năm nay, áp lực trả lãi cho khoản vay 70% còn lại từ ngân hàng khiến ông quyết định giảm thêm 15%, còn 23 tỷ để nhanh chóng thoát hàng. Chưa đầy một năm, căn biệt thự của ông mất giá hơn 10 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đây là một trong số những nhà đầu tư may mắn bán được bởi căn nhà nằm ở vị trí đẹp. "Hiện trên thị trường, nhiều người đang rao bán biệt thự tại dự án này cắt lỗ từ 15 đến 30% nhưng chẳng bán được", ông Tiến, một môi giới cho biết.

Theo ông, từ cuối năm ngoái, sản phẩm biệt thự tại dự án này bị nhiều nhà đầu tư cắt lỗ từ 20 đến 30% ở thị trường chuyển nhượng, chủ yếu là nhóm dùng đòn bẩy tài chính. Một khách hàng của ông năm ngoái mua căn biệt thự song lập 150 m2 tại dự án của ông Lợi giá 25 tỷ, nay phải giảm xuống 17 tỷ (giảm 32%) mới có giao dịch.

Tình trạng biệt thự mất giá tiền tỷ cũng lan rộng ở các dự án phía Tây Hà Nội. Tại khu đô thị Vườn Cam, các căn biệt thự xây thô diện tích 200-280m, đường 20 m từng rao bán trên dưới 80 triệu đồng mỗi m2, nay giảm còn 55-60 triệu đồng một m2 (giảm 25-30%) so với đầu năm 2022. Cùng khu vực, những căn liền kề 5 tầng, diện tích 80-100 m2 tại khu đô thị Hinode Royal Park được môi giới chào giá 6 đến 7,5 tỷ đồng, giảm 40% so với mức đỉnh 10,5-12 tỷ đồng năm ngoái.

Các dãy biệt thự bỏ hoang trong các dự án ở khu vực Nam An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành

Chị Tú, một môi giới chuyên nhà thấp tầng tại khu Tây cho biết đầu năm ngoái, từng bán được hai căn biệt thự diện tích 154m2, giá 23,5 tỷ đồng tại dự án ở Nam An Khánh. Đầu năm nay, chủ nhà chịu áp lực tài chính phải giảm giá hơn 30%, còn 16 tỷ đồng mới bán được.

Một loạt dự án biệt thự ở khu vực Nam An Khánh đều ghi nhận tình trạng giá rao giảm. Một số căn Vista Lago (Sudico) tầm nhìn hồ lớn đang được rao bán từ 77 đến 90 triệu đồng mỗi m2. Trong khi mức đỉnh từng ghi nhận của các căn này dao động 140 đến 170 triệu đồng một m2 năm ngoái.

Trên các trang rao bán bất động sản trực tuyến, nhiều căn biệt thự song lập diện tích 160-200 m2, bàn giao thô tại dự án Hà Đô Charm Villas được chào 70-90 triệu đồng một m2, trong khi năm ngoái đạt 100-120 triệu đồng một m2 (giảm 25-30%). Cách đó không xa, ở dự án An Lạc Green Symphony, những căn biệt thự đơn lập, xây thô, từng chào giá 140-150 triệu đồng một m2 vào đầu năm ngoái, nay còn 100-110 triệu đồng mỗi m2. Với mức giảm giá trên, so với cùng kỳ, mỗi căn biệt thự 200-400 m2 rớt giá 5-9 tỷ so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, hầu hết biệt thự đang được rao bán giảm là dạng tài sản đầu cơ, chưa được bàn giao hoặc bàn giao rồi nhưng không có người về ở, khai thác kinh doanh. Rất nhiều trong số này là các căn biệt thự bị bỏ hoang, cách khá xa khu dân cư hiện hữu.

Ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân, nhận định ở một số dự án mở bán 1-2 năm, nhà đầu tư rao giảm giá ở thời điểm này, số tiền cắt lỗ nhiều căn lên tới cả chục tỷ. Bởi ngoài khoản tiền giảm vài tỷ so với hợp đồng, một số người còn mất luôn khoản tiền chênh từ 300 triệu đồng đến 2 tỷ đồng đã trả ngay lúc mua. Việc họ chấp nhận giảm giá so với hợp đồng, mất tiền chênh, theo ông là để thoát khỏi gánh nặng nợ với ngân hàng. Tuy nhiên, ở các dự án được tung ra thị trường hàng chục năm nay, trải qua nhiều chu kỳ tăng giá thì việc nhà đầu tư rao bán đôi khi chỉ là giảm lãi so với trước đây mà thôi.

Ông Phạm Đức Thuận, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Đức Thuận Land (Hà Đông) cũng cho rằng giá biệt thự trên thị trường thứ cấp giảm từ 20 đến 40% so với một năm trước, nhưng ở một số dự án giao dịch vẫn đang đóng băng. Tuy nhiên, những dự án gần các đô thị lớn, có cộng đồng cư dân đông đúc thì khoảng 2-3 tuần gần đây có khách quan tâm trở lại.

Về phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills nhận định mặt bằng giá khoảng hai năm qua ở mức cao. Đặc biệt, trên thị trường thứ cấp, không ít căn biệt thự, liền kề đã trải qua rất nhiều lần mua đi bán lại với giá chênh tiền tỷ khiến giá thực tế còn cao hơn các con số thống kê. Do đó, đến nay nhiều giảm giá cũng chưa hấp dẫn người mua.

Số liệu của Savills cho thấy, trong quý I, giá biệt thự trên thị trường thứ cấp trung bình đạt 22 tỷ đồng một căn, thấp hơn 17% so với sơ cấp. Vì thế, một số nhà đầu tư chuyển sang mua thứ cấp. Đây cũng là lý do khiến thị trường sơ cấp quý đầu năm ảm đạm, với tỷ lệ hấp thụ xuống mức thấp nhất trong vòng 7 năm trở lại đây.

Theo bà Hằng, thời gian tới, tính thanh khoản tại thị trường này có thể được cải thiện nhưng sẽ tập trung vào các sản phẩm mua để ở, thay vì đầu tư. Trong đó, đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sau khi hoàn thành sẽ thúc đẩy hơn 80 dự án tại các quận, huyện lân cận.