Căn hộ dưới 2 tỷ tuyệt chủng khỏi khu vực vùng ven TP.HCM

Theo phân tích của các chuyên gia, nguồn cung căn hộ hạng C (căn hộ dưới 2 tỷ đồng) đang bắt đầu tuyệt chủng khỏi các quận ven khu vực trung tâm TP.HCM. Nguyên nhân là giá đất ở các khu vực này hiện đã quá cao nên không còn khả thi cho những dự án tầm trung. Do đó, việc giải quyết bài toán nhà ở cho người lao động là vô cùng khó khăn trong thời điểm này.

Về phân khúc hạng C, hiện tại chỉ có thể phát triển ở các khu vực ngoài bán kính 20-25km so với khu vực trung tâm. Tuy nhiên, những khu vực này lại không thể giải bài toán về hạ tầng. Đường sá đi lại khó khăn nên các chủ đầu tư né phát triển phân khúc này vì không khả thi. Trong khi đó, người mua cũng không ưu ái lựa chọn những dự án quá xa trung tâm.

Thực tế cho thấy, thị trường đang tồn dư quá nhiều sản phẩm ở phân khúc hạng sang nhưng thiếu trầm trọng sản phẩm phân khúc bình dân. Đây là phân khúc có tỉ lệ hấp thụ cao nhất, được các chuyên gia dự báo là nếu có sản phẩm tung ra thì tỉ lệ hấp thụ có thể lên đến 100%. Điều kiện là sản phẩm hoàn chỉnh, được đầu tư bài bản, chủ đầu tư có trách nhiệm, sản phẩm chất lượng, pháp lý đều ổn.

Nhu cầu hạng C đang vô cùng lớn khi mà dân số ở TP.HCM ghi nhận cứ mỗi 5 năm sẽ tăng lên 1 triệu dân. Trong xu hướng này, những năm tới các chủ đầu tư có thể sẽ tìm về các khu vực lân cận TP.HCM để phát triển nhằm giải quyết tối đa bài toán nhà ở. Tuy nhiên, việc phát triển các dự án này có khả thi hay không còn phụ thuộc nhiều vào hạ tầng. Một năm qua, thị trường mắc kẹt trong hàng loạt các chính sách khó khăn. Nhiều tuyến đường lớn thi công dang dở, những điểm nghẽn của thị trường đã đẩy mặt bằng giá lên cao ngất ngưởng. Trong những năm qua giá đất, giá căn hộ đều đã tăng khoảng 15-20% do nguồn cung hạn chế.

Theo báo cáo thị trường Quý 4/2019 từ DKRA Việt Nam, toàn thị trường có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24,514 căn hộ nhưng chỉ bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới năm 2019 đạt 94% (khoảng 22,997 căn), bằng 67% so với năm 2018. Năm 2019 cũng là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay.

Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư liên tục tăng mạnh trong năm, trung bình 15% - 20% so với mặt bằng giá trong khu vực.

Cũng theo phân tích từ đơn vị nghiên cứu thị trường, khi mà nguồn cung hạn hẹp thì các chủ đầu tư sẽ đẩy giá lên tối đa. Do đó, không chỉ phân khúc căn hộ mà đất nền vùng ven TP.HCM, các tỉnh lân cận cũng đã tăng lên nhanh chóng. Điển hình như đất nền giáp ranh TP.HCM như Long An…cách đây khoảng năm rưỡi 11, 12 triệu/m2 thì giờ đã tăng lên 18-19 triệu/m2.

Về sức mua cũng chịu ảnh hưởng khá nhiều bởi nguồn cung khan hiếm. Chính sách khó khăn nên chủ đầu tư cũng dè chừng hơn, chưa sẵn sàng ra sản phẩm mới. Sức mua vẫn tồn tại ở các khu vực lân cận TP.HCM nhưng giao dịch ít đi nhiều do người mua đang bị mất niềm tin bởi những dự án không minh bạch trong thời gian qua.

Bàn về xu hướng trong năm tới, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư nên dành thời gian khảo sát lại thị trường để quyết định xuống tiền. Bất động sản phải gắn liền với hạ tầng, nếu hạ tầng không phát triển thì kéo theo sự sụt giảm về nguồn cung. Hiện tại, ở TP.HCM vẫn còn một số tuyến đường lớn chưa hoàn thành, thi công chậm nên cần được đẩy mạnh để sớm hoàn thành trong năm 2020. Nguồn vốn đầu tư vào bất động sản chưa đa dạng, các chính sách cho vay còn nhiều hạn chế như giới hạn tỉ lệ cho vay, điều kiện cho vay… nên cần có sự điều chỉnh tốt hơn thì thị trường mới có thể ổn định trở lại.