Giá nhà ở xã hội tăng thế nào sau khi mở bán

Chị Hoa nộp hồ sơ mua căn hộ tại dự án Rice City Linh Đàm từ năm 2014, đơn giá xấp xỉ 15 triệu đồng mỗi m2. Với diện tích 63 m2, căn hộ thuộc trục đẹp nhất dự án chưa đến một tỷ đồng. Năm 2015, chị về ở và năm 2020 được đủ điều kiện chuyển nhượng, chị bán giá hơn 1,5 tỷ đồng, tức lãi hơn 60%.

Từ đó đến nay, các căn hộ tại dự án này vẫn tiếp tục tăng giá, hiện được giao dịch từ 32 triệu đến 35 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 130% so với giá khi mở bán.

Các căn hộ nhà ở xã hội này đã tiệm cận mặt bằng giá của khu nhà thương mại gần đó như CT3 HUD3, Rainbow. Tuy nhiên, nếu xét về tỷ lệ tăng giá thì dự án nhà ở xã hội tăng nhiều hơn gấp 2-3 lần. Ví dụ, tại toà HUD CT3 có vị trí cách chưa đầy nửa km và bàn giao thời điểm tương tự với Rice City, mức tăng sau 10 năm vào khoảng 35-50%; chung cư Rainbow Linh Đàm tăng khoảng 60%.

Không riêng dự án này, nhiều nhà ở xã hội tại Hà Nội cũng liên tục tăng giá và lập kỷ lục mới cho phân khúc này trong những năm qua. Được xem là dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hà Nội dưới 10 triệu đồng một m2, khu nhà ở tại khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm mở bán lần đầu năm 2013 với giá 9 triệu đồng mỗi m2 đã gồm VAT và phí bảo trì. Hiện tại, các căn hộ tại đây có giá sang nhượng từ 18 triệu đồng mỗi m2.

Dự án án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Ảnh: Vũ Luân

Tương tự, dự án nhà ở xã hội Ecohome 1 tại khu đô thị Bắc Cổ Nhuế, quận Bắc Từ Liêm hiện được bán ở mức từ 25 triệu đồng mỗi m2. Trước đó, năm 2013, dự án này mở bán với chỉ hơn 10 triệu đồng mỗi m2 và bàn giao cho cư dân năm 2015. Căn nhỏ nhất tại chung cư này với hơn 36 m2 hiện có giá chào bán khoảng 1,1 tỷ đồng, còn còn căn lớn nhất trên 65 m2 khoảng 1,8 tỷ, tương đương 27 triệu đồng mỗi m2.

Năm 2015 và 2019, chủ đầu tư trên tiếp tục xây dựng và mở bán hai dự án nhà ở xã hội cũng tại khu vực này với mức giá lần lượt trên 13 triệu và 16,5 triệu đồng một m2 đã gồm VAT và phí bảo trì. Đến nay, trên thị trường thứ cấp, nhiều căn hộ tại cả hai dự án nhà ở xã hội này được rao bán trên 30 triệu đồng mỗi m2 sau vài năm bàn giao. Giá này cũng tương đương mức đang được chào bán của nhiều căn chung cư thương tại khu đô thị Resco Cổ Nhuế, cách các khu nhà ở xã hội trên khoảng 3 km.

Ngoài những dự án vốn "đắt khách" khi mở bán, một số căn hộ từng ế ẩm khiến chủ đầu tư mở bán đến vài chục lần mới hết hiện cũng tăng giá. Với giá xấp xỉ 10 triệu đồng một m2, dự án Bamboo Garden ở Quốc Oai hồi năm 2017 mở bán gần chục lần vẫn "ế" hơn nửa số căn hộ. Tuy nhiên đến nay, các căn hộ tại đây cũng đã tăng gần gấp đôi, đang được chào bán với giá hơn 19 triệu đồng một m2.

Bên cạnh thị trường thứ cấp, giá mở bán nhà ở xã hội lần đầu tại Hà Nội gần đây cũng đi lên. Sở Xây dựng Hà Nội tháng trước thông báo bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê, mua một dự án nhà ở xã hội tại đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm. Trong đó, giá công bố của chủ đầu tư là 19,5 triệu đồng mỗi m2, đã bao gồm VAT. Đây là một mức giá mở bán kỷ lục ở phân khúc nhà ở xã hội tại Hà Nội. Dù vậy, chủ đầu tư cho biết, số lượng hồ sơ đăng ký đã gấp 10 lần quỹ căn nhà ở xã hội được bán của dự án.

Chia sẻ tại một hội nghị gần đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết nhu cầu thị trường quá cao là lý do chính khiến giá nhà ở xã hội liên tục đi lên trong những năm qua.

Theo ông Trần Duy Độ, đại diện một đơn vị đang phát triển nhà ở xã hội ở miền Bắc, giá giao dịch các căn hộ nhà ở xã hội đủ điều kiện chuyển nhượng tự do sau 5 năm bàn giao phụ thuộc vào nguồn cung thị trường nhà ở từng thời điểm. Hiện tại, căn hộ thương mại phân khúc trung bình (25-30 triệu đồng m2) gần như vắng bóng. Vì vậy, nhà ở xã hội sau 5 năm trở thành nguồn cung bù đắp sự thiếu hụt này với giá tăng tiệm cận các căn hộ thương mại tầm trung trước đây.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết năm 2022, Hà Nội chỉ có hơn 12.600 căn hộ mới được tung ra - mức thấp nhất 8 năm nhưng trong đó hơn 80% là hạng B - tương đương trung cấp. Giá bán sơ cấp trung bình gần 47 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, cũng trong năm ngoái, nhà ở thu nhập thấp trên cả nước chỉ chiếm 5% tổng nguồn cung khi chỉ có 9 dự án ở nhà xã hội được triển khai với khoảng 5.500 căn hộ. Trong đó, chỉ có hơn 2.800 căn hộ đủ điều kiện bán và đều hết ngay sau khi mở bán.

Dự báo đến năm 2030, cả nước cần 2,4 triệu căn nhà ở xã hội. Có 2,7 triệu công nhân khu công nghiệp, trong đó 1,2 triệu người có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, đến nay, cả nước mới chỉ hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp với quy mô 155.800 căn.

Đầu tháng 4, Thủ tướng đã duyệt đề án đặt mục tiêu đến năm 2030 xây được một triệu căn nhà ở xã hội (trong đó đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn). Đề án được kỳ vọng sẽ giúp giá nhà phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình thu nhập trung bình, thấp ở đô thị và công nhân khu công nghiệp.