Giá thuê văn phòng vào đợt điều chỉnh mạnh

Gần 2 tháng đầu năm, nhiều đơn vị cho thuê văn phòng tại các quận 1, 3 và Tân Bình cho biết, nhu cầu thuê mới khá yếu so với cùng kỳ do kinh tế năm 2023 khó khăn.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch VNO Group, đơn vị chuyên đầu tư, quản lý và vận hành 14 tòa nhà cho thuê phân khúc bình dân giá 15-20 USD mỗi m2 một tháng tại TP HCM, thông tin 2 tháng đầu năm nhu cầu thuê mới thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

VNO đã không tăng giá thuê với các khách đáo hạn hợp đồng (dù theo thỏa thuận được phép tăng giá). Với khách thuê mới, công ty vẫn áp dụng giá thuê năm ngoái, cộng thêm tặng phí quản lý, vận hành tòa nhà và linh hoạt hỗ trợ thời gian thi công hoàn thiện văn phòng.

"Giữ giá cũ cho khách mới, không tăng giá với khách đến hạn, vẫn ưu đãi phí quản lý cho khách thuê ở phân khúc văn phòng bình dân là hình thức giảm giá gián tiếp, chia sẻ khó khăn với khách hàng", ông Hải giải thích.

Chủ tịch VNO phân tích, văn phòng bình dân trên dưới 15 USD một m2 một tháng có giá thuê thấp và liên tục không tăng giá hơn 2 năm qua nên không thể cắt chi phí để hạ giá thêm nữa. Thế nhưng, các phân khúc văn phòng cao cấp, trung cấp biên lợi nhuận lớn hơn, có thể còn dư địa để giảm giá nhiều hơn.

Văn phòng trung - cao cấp nếu không giảm giá thuê, có thể tỷ lệ trống sẽ tăng lên nhanh hơn dự kiến do biến động chuyển đổi văn phòng sẽ diễn ra mạnh mẽ trong 12 tháng tới trong bối cảnh kinh tế nhiều thách thức.

Quản lý một chủ tòa nhà văn phòng tại khu lõi trung tâm quận 1, TP HCM thông tin, cuối năm 2022, danh sách khách hàng chậm và nợ tiền thuê văn phòng có xu hướng nhiều hơn so với hai năm đại dịch bùng phát. Số khách thuê cũ có khả năng rời đi dự kiến cũng tăng lên trong 3-6 tháng tới. Môi trường kinh doanh không thuận lợi đã ảnh hưởng đến dòng tiền của các công ty đặt trụ sở trong tòa nhà.

Báo cáo triển vọng văn phòng cho thuê năm 2023 của CBRE Việt Nam cho thấy sau khi hồi phục tích cực trong 3 quý đầu năm 2022, quý cuối năm ngoái, dấu hiệu giảm tốc bắt đầu tái xuất, dẫn đến có nhiều trở ngại cho thị trường văn phòng trong 12 tháng tới.

Bà Thanh Phạm – Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của CBRE Việt Nam - đánh giá từ quý IV năm ngoái, thị trường văn phòng bắt đầu cảm nhận sự ảnh hưởng từ các khó khăn của kinh tế vĩ mô. Tỷ lệ diện tích cho thuê mới chậm lại, từ 44.000 m2 trong quý 3 xuống chỉ còn 8.000 m2 trong quý IV. Điều này dẫn đến tổng diện tích cho thuê mới của năm 2022 chỉ đạt 75.000 m2, chỉ bằng 69% giai đoạn trước dịch - năm 2019.

Bà Thanh dự đoán nguồn cầu của thị trường văn phòng sẽ trầm lắng trong 6 tháng đầu năm 2023 do doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô. Đa số khách thuê sẽ có xu hướng tạm trì hoãn các quyết định thuê mặt bằng mới hoặc mở rộng, thay vào đó là ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn. Với nguồn cung tương lai tăng lên cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A được dự báo giảm xuống khoảng 4% trong năm 2023 và tỷ lệ trống có thể lên tới 21,5%.

Trong khi đó, Knight Frank Việt Nam – đơn vị tư vấn bất động sản liên doanh thuộc Knight Frank (Anh) - dự báo, giá chào thuê văn phòng cao cấp (hạng A) tại TP HCM năm 2023 có thể giảm khoảng 2 USD trên mỗi m2 một tháng. Hiện giá thuê trung bình văn phòng cao cấp tại khu vực trung tâm đang ở mức 57,73 USD một m2 mỗi tháng (tỷ lệ trống 5%).

Đến cuối 2024, đơn vị này cho rằng giá sẽ giảm còn 55,5 USD một m2 mỗi tháng và tỷ lệ trống cũng tăng lên đáng kể ở mức 20%. Với phân khúc văn phòng hạng B, khách thuê đang trả 33,68 USD một m2 mỗi tháng, năm 2023, giá có thể giảm về khoảng 27 USD.

Knight Frank nhận định, nếu muốn thu hút khách thuê trong năm 2023, các chủ đầu tư sẽ phải xem xét điều chỉnh giá gia hạn theo hướng khách thuê được gia hạn hợp đồng với mức trần thấp hơn giá chào thuê của các tòa nhà mới khánh thành.