Thị trường nhà cho thuê nửa sôi động, nửa vắng tanh

Ghi nhận của mbbatdongsan cho thấy từ đầu quý II đến 21/5, thị trường nhà cho thuê tại TP HCM đang phân hóa mạnh thành hai nửa sáng tối. Cụ thể, nhà cho thuê phân khúc dưới 3,5 triệu đồng một tháng, cách trung tâm 10 km trở lên, phục vụ cho số đông sinh viên và người lao động có thu nhập trung bình (dưới 12 triệu đồng một tháng) ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 90-95%. Phân khúc nhà cho thuê có giá 3,5-5 triệu đồng một tháng, cách trung tâm 3-6 km, phục vụ người lao động có thu nhập khá (từ 13-20 triệu đồng một tháng) cũng đạt tỷ lệ lấp đầy 85-90%.

Đối với phân khúc nhà cho thuê giá trên 5-7 triệu đồng một tháng bắt đầu có dấu hiệu biến động nhẹ với tỷ lệ lấp đầy đạt 80%, cứ sau mỗi đợt đáo hạn hợp đồng sáu tháng hoặc một năm, lại có 20-30% số lượng khách thuê trả phòng, phải kiếm khách mới. Nhà cho thuê giá 8-15 triệu đồng một tháng trở lên, có tỷ lệ lấp đầy giảm xuống còn 70-75%, khách thường xuyên trả phòng. Phân khúc nhà cho thuê giá 1.000 USD một tháng trở lên có tỷ lệ lấp đầy yếu hơn, đạt 65-70%, nhưng vẫn ở mức tích cực.

Trái ngược với tỷ lệ lấp đầy lý tưởng của nhà cho thuê để ở, nhà phố mặt tiền cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM khá ảm đạm, bị bỏ trống nhiều. Từ tháng 4 đến nay, đi dọc tuyến đường Ngô Đức Kế, Hồ Tùng Mậu, Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng, phố thời trang Nguyễn Trãi, phố Tây Bùi Viện (quận 1), nhà phố mặt tiền từng một thời kinh doanh sầm uất, nay bỏ trống hàng loạt.

Tình trạng nhiều thương hiệu rút đi cũng diễn ra quanh khu vực vòng xoay Nhà thờ Đức Bà - Bưu điện Thành phố. Quán cà phê Mellower Coffee nằm tại tòa nhà Metropolitan đóng cửa hồi cuối tháng 4. Mới đây, eDiGi, cửa hàng bán lẻ ủy quyền cao cấp của Apple (APR) tại thị trường Việt Nam, thuộc hệ thống kinh doanh của tỷ phú Jonathan Hạnh Nguyễn, nằm liền kề Bưu điện Thành phố, cũng trả mặt bằng. Gần đó, quán Cafe Saigon La Poste dời đi hiện chưa có khách thuê mới. Sát đường sách, cửa hàng của McDonald’s rút đã lâu nhưng mặt bằng này vẫn bỏ trống.

Trước đây, các mặt bằng nhà phố mặt tiền thuộc lõi trung tâm quận 1 được thương hiệu lớn, doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ hoặc đơn vị kinh doanh cá thể thuê, song hiện nay khách thuê cũ lần lượt rời đi, khách mới chưa đến, khiến tỷ lệ trống tăng lên.

Nhà phố cho thuê mặt tiền đường Lê Lợi, quận 1, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Nhìn nhận diễn biến trên, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập đánh giá, thị trường nhà cho thuê đang chia thành hai nửa sáng tối rõ rệt. Nửa sáng là bất động sản nhà ở giá rẻ hoặc vừa túi tiền, thuộc nhóm bất động sản tiêu dùng, có thể xếp vào nhóm nhu cầu thiết yếu, vẫn duy trì được tỷ lệ lấp đầy tốt kể từ đợt phục hồi sau đại dịch đến nay. Tuy nhiên nhà phố mặt tiền cho thuê làm văn phòng hoặc mặt bằng kinh doanh khu vực trung tâm, điển hình là quận 1, đang chịu sức ép khi lực cầu suy giảm và kinh tế khó khăn.

Ông Kiên phân tích, giai đoạn dịch bệnh 2020-2021, gần như tất cả hoạt động kinh doanh cần sử dụng mặt bằng đều phải đóng cửa, thu hẹp quy mô. Từ quý 2/2022, việc mở dần lại hoạt động kinh doanh mới bắt đầu, việc tìm kiếm mặt bằng có sôi động trở lại.

Tuy nhiên, những ảnh hưởng tiêu cực có độ trễ từ dịch bệnh, bên cạnh lạm phát, chiến tranh, bóng ma suy thoái toàn cầu, nền kinh tế bắt đầu ngấm đòn: người tiêu dùng toàn cầu thắt chặt chi tiêu, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vẫn nhiều khó khăn chưa thể hồi phục như giai đoạn trước dịch. Do đó, nhu cầu thuê văn phòng làm việc, mặt bằng kinh doanh còn thấp, là nguyên nhân khiến nhiều nhà phố mặt tiền khu vực trung tâm bị bỏ trống như hiện nay.

Theo ông Kiên, ngay từ đầu năm, kinh tế bộc lộ nhiều khó khăn, thách thức, các doanh nghiệp có khuynh hướng "thủ" hơn là "công", ưu tiên cắt giảm chi phí và những mảng kinh doanh không hiệu quả.

Hoạt động kinh doanh không ổn định, doanh nghiệp sẽ có khuynh hướng chuyển dần từ "định phí" sang "biến phí". Ví dụ như thay vì thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh cố định thì thu hẹp quy mô cố định, chuyển sang mô hình làm việc linh hoạt không lệ thuộc quá nhiều vào mặt bằng.

Thay vì thuê mặt bằng kinh doanh, điểm bán hàng offline dù có kinh doanh thành hay bại vẫn tốn chi phí cố định, khách thuê chuyển dần sang các hình thức kinh doanh tiết kiệm chi phí. Theo đó, họ chỉ bị phát sinh chi phí khi có doanh thu như: chi phí để ra đơn hàng online, chi phí khuyến mãi cho các đơn hàng giao đi không sử dụng mặt bằng tại chỗ, chi phí trả cho các trung gian bán hàng (đại lý, các trang thương mại điện tử) khi bán được hàng

Bên cạnh đó, sự thay đổi nhanh chóng hành vi tiêu dùng của người tiêu dùng trong dịch bệnh, dịch chuyển dần giao dịch mua bán offline tại cửa hàng sang online cũng làm giảm dần vị thế và nhu cầu của mặt bằng đối với nhà phố mặt tiền khu vực trung tâm.

Ông Kiên cũng cho rằng một trong những nguyên nhân khiến nhiều nhà phố mặt tiền cho thuê rơi vào cảnh vắng tanh hiện nay là do chủ nhà sở hữu mặt bằng đa số là những người có tiềm lực tài chính mạnh. Nguồn thu từ hoạt động cho thuê này không hẳn mang tính sống còn với họ. Bên cạnh đó, họ còn là những người có cái tôi rất lớn, không thích cảm giác bị ép giá thuê. Do đó, khi bị mặc cả với mức giá thấp hơn trước đây chủ nhà thà để mặt bằng trống.

Ngược lại, phân khúc nhà ở bình dân hoặc trung cấp, chủ nhà dễ đàm phán thương lượng giá hơn, và giá thuê cũng ở mức vừa phải, cung cầu gặp nhau nên tỷ lệ trống ít.