Căn hộ bình dân tái xuất

Báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM cho thấy, quý vừa qua, thành phố có 5 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn (mở bán), trong đó có 7.199 căn hộ chung cư và 554 căn nhà thấp tầng. Ở nhóm nhà chung cư, có 1.515 căn giá 20-40 triệu đồng một m2 đủ điều kiện mở bán, tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (quý I/2022 không có sản phẩm nào thuộc phân khúc 20 triệu đồng một m2 vào danh sách được huy động vốn).

Diễn biến rổ hàng căn hộ bình dân (hạng C) tăng lên cho thấy khi thị trường bất động sản rơi vào khó khăn, phân khúc này bắt đầu phát tín hiệu khởi sắc hơn so với vài năm trước. Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho hay trong các năm 2021-2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng một m2 đã dần biến mất khỏi thị trường TP HCM.

Theo HoREA, đỉnh điểm là năm 2021, thành phố ghi nhận tổng số 14.443 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn và được chào bán ra thị trường, trong đó căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng 0%. Ngược lại rổ hàng có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%.

Trong quý I, báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho biết thành phố có hơn 1.600 căn hộ được chào bán thuộc hạng C. Đơn vị này không phân hạng căn hộ theo giá bán mà xếp theo các tiêu chuẩn vị trí, chất lượng xây dựng, hệ thống kỹ thuật và vận hành quản lý. Theo Savills, 3 tháng đầu năm, giá chào bán bình quân của căn hộ hạng C giảm 10% so với cuối năm 2022 và điều chỉnh nhiều nhất so với phân khúc căn hộ hạng A và B.

Nguyên nhân giá chào bán căn hộ phân khúc này giảm là do dự án mới mở bán trong kỳ chào giá "mềm" hơn trước. Thị trường căn hộ cũng xuất hiện nhiều chương trình ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh, miễn phí quản lý, tặng gói nội thất hoặc kéo dài lịch thanh toán cho người mua.

Khu nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc, quận Bình TânẢnh: Quỳnh Trần, TP HCM.

Còn theo DKRA Group, phân khúc căn hộ bình dân bắt đầu xuất hiện nhiều hơn trong quý I tại thị trường vùng ven, giáp ranh TP HCM như Bình Dương, Long An. Riêng căn hộ hạng B (trung cấp) đã thay thế căn hộ hạng A (cao cấp), trở thành dòng sản phẩm chủ đạo dẫn dắt thị trường khi chiếm 56,2% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu tại khu Bắc TP HCM.

Theo đơn vị này, thị trường căn hộ phía Nam có xu hướng dịch chuyển dần về nhóm căn hộ bình dân và trung cấp, cho thấy các chủ đầu tư đang nỗ lực tái cơ cấu sản phẩm hướng tới nhu cầu thật nhiều hơn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy khó khăn, CBRE Việt Nam cho rằng nhà ở giá bình dân được chú ý nhiều hơn trước. Quý I/2023 thị trường đón nhiều chính sách mới được ban hành dành riêng cho loại hình sản phẩm nhà ở cho người có thu nhập thấp như: nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với quy mô 120.000 tỷ đồng. Đây được kỳ vọng là chìa khóa để giải tỏa nút thắt mất cân bằng cung - cầu của thị trường nhà ở đã diễn ra trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên, đơn vị này đánh giá các yếu tố quan trọng của gói 120.000 tỷ đồng bao gồm lãi suất cho vay đối với cả người mua nhà, cũng như thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi đều chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của khách hàng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định dù được quan tâm nhiều hơn, đến nay lượng nhà ở giá thấp vẫn còn khá hạn chế. Trong thời gian tới, thị trường kỳ vọng có thêm nguồn cung các sản phẩm thuộc nhóm nhà ở xã hội bên cạnh các sản phẩm nhà ở thương mại giúp cân bằng lại cán cân cung cầu nhà ở.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng nhận xét tình trạng thừa nhà giá cao, thiếu hụt nhà giá thấp tại TP HCM đã ở mức báo động trong một thời gian dài. Cụ thể, trong hai năm gần đây, phân khúc nhà cao cấp, hạng sang (giá 70-100 triệu đồng một m2 đến hàng trăm triệu đồng một m2) thường xuyên lấn át về số lượng chào bán ra thị trường. Có nhiều thời điểm căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm 70% rổ hàng và không có sản phẩm nhà ở bình dân nào.

"Đây là nghịch lý đáng lo ngại, bởi lẽ nhà ở bình dân và nhà ở cho người có thu nhập thấp cần phải là phân khúc chủ đạo, chiếm tỷ trọng cao trên thị trường vì nhu cầu cực lớn nhưng chưa được đáp ứng", ông nói.

Việc căn hộ bình dân tái xuất, theo ông Châu, là tín hiệu tích cực. Ông dự báo với sự quan tâm đến phân khúc nhà ở xã hội từ Chính phủ, cộng thêm sự chuyển hướng sang phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền của một số doanh nghiệp bất động sản, từ năm 2023 trở đi, thị trường kỳ vọng sẽ tăng dần sản lượng nhà ở vừa túi tiền nhiều hơn. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA nhìn nhận, để cân bằng cán cân cung cầu nhà ở đã bị lệch pha nhiều năm, sẽ cần nhiều thời gian để tái cơ cấu lại sản phẩm.