Nhà giàu cũng khóc khi "ôm" nhiều bất động sản giá trị lớn

Bất động sản giá trị kém thanh khoản

Việc nới room tín dụng nhỏ giọt chưa giải quyết được vấn đề thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng, tiếp tục rơi vào trạng thái xáo trộn tâm lý, quan sát nghe ngóng, thậm chí hoang mang.

Đặc biệt, không ít nhà đầu tư đang sở hữu những sản phẩm bất động sản giá trị lớn như liền kề, biệt thự, căn hộ cao cấp, hạng sang bị ảnh hưởng rõ nét nhất. Nguyên nhân được các chuyên gia lý giải là các phân khúc trên có mức tăng giá nhanh, giá trị cao, kén sức mua lúc thị trường khó khăn.

Đang sở hữu nhiều căn nhà liền kề, biệt thự có giá hàng chục tỷ đồng ở Hà Nội, nhưng thời gian này, anh Nguyễn Văn Phát như "ngồi trên đống lửa". Anh kể, giá trị các căn liền kề này có tăng so thời điểm anh mua vào, nhưng do sản phẩm không có tính thanh khoản, cộng với số tiền gốc và lãi ngân hàng phải trả hàng tháng đang gây ra nhiều khó khăn.

"Tôi đã rao bán 2 căn liền kề ở quận Hoàng Mai liên tục nhiều tháng nay nhưng chưa bán được. Do các căn liền kề của tôi có giá trị lớn từ 15 đến 20 tỷ đồng, nhiều khách hàng muốn mua nhưng lại không tiếp cận được nguồn vốn vay, dẫn tới giao dịch chuyển nhượng không được thực hiện", anh Phát nói.

Tương tự, anh Nguyễn Đức Thiệp - một nhà đầu tư "tay to" ở Hà Nội - cũng cho biết, anh đang bị "chôn vốn" tại một số lô đất nền lớn, trị giá trên 10 tỷ đồng.

Năm 2020, anh Thiệp mua một lô đất ở huyện Đông Anh, có diện tích 100m2 với giá 11 tỷ đồng. Hiện tại, anh đang rao bán với giá 12 tỷ đồng nhưng 3 tháng nay vẫn không bán được. "Tôi muốn bán sớm lô đất này để giải quyết các khoản vay ngân hàng và dùng tiền đầu tư sang lĩnh vực khác. Với giá 12 tỷ đồng, tính ra, tôi không có lãi, thậm chí bị lỗ nếu so với việc gửi tiền ở ngân hàng", anh Thiệp nói.

Anh Nguyễn Thế Viện - môi giới bất động sản ở Hà Nội - cho biết, hiện văn phòng môi giới của anh đang tiếp nhận hàng trăm sản phẩm bất động sản yêu cầu bán ra của khách hàng. Trong đó, các sản phẩm bất động sản như đất nền, căn hộ chung cư giá khoảng dưới 3 tỷ đồng thỉnh thoảng vẫn có giao dịch, nhưng riêng các bất động sản giá trị cao hơn 10 tỷ đồng gần như không có giao dịch.

"Thị trường kém thanh khoản không chỉ ảnh hưởng tới những nhà đầu tư nhỏ lẻ mà ngay cả những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn. Nếu thị trường vẫn kéo dài thực trạng kém thanh khoản thì những nhà đầu tư ôm nhiều đất sẽ bị chôn vốn rất nhiều, không có vốn để làm ăn ở những lĩnh vực khác", anh Viện nói.

Lý giải tình trạng bất động sản giá trị lớn kém thanh khoản, môi giới này cho rằng, nguyên nhân chính là do nhà đầu tư, người mua không tiếp cận được dòng tiền của ngân hàng. Bên cạnh đó, từ thị trường tiềm ẩn nhiều bất ổn đã khiến tâm lý nhà đầu tư cẩn trọng hơn và chờ đợi diễn biến mới...

Thị trường vẫn đối mặt nhiều khó khăn

Dự báo về thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.

Cụ thể, chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, ngân hàng tăng lãi suất điều hành sẽ làm hai dòng vốn quan trọng với thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu vào hạn chế. Lãi suất tăng, trái phiếu doanh nghiệp khó khăn sẽ làm cơn khát vốn kéo dài.

Bên cạnh đó, việc chi phí kinh doanh, chi phí vốn tăng cao hơn cùng tâm lý thắt chặt chi tiêu, trong đó có chi tiêu và đầu tư cho bất động sản của người tiêu dùng, cũng là khó khăn mà thị trường bất động sản cuối năm phải đối mặt.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến thanh khoản của thị trường suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên, do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.

Ngoài ra, những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản….) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua trong giai đoạn tới.

Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc, Bộ phận Quản lý cấp cao Savills Việt Nam - cho hay, cái khó của thị trường bất động sản hiện nay là tiếp cận nguồn vốn để mua nhà, đầu tư hoặc phát triển dự án. Nếu chính sách tín dụng tiếp tục trở ngại, thị trường bất động sản sẽ khó khăn hơn trong thời gian tới.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam -  từ nay đến cuối năm, một số phân khúc có điểm sáng, dư địa, tiềm năng vẫn còn lớn. Đó là bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, theo ông Đính, mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn. Đơn cử như các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai.