Uỷ ban Kinh tế: Bán bất động sản qua sàn làm tăng chi phí, đội giá

Ngày 12/4, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội họp phiên chuyên đề pháp luật, cho ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo tờ trình trước đó, Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Tại báo cáo thẩm tra của Uỷ ban Kinh tế ngày 11/4, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế cho rằng quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn; chưa rõ trách nhiệm của sàn giao dịch khi chủ đầu tư xảy ra tranh chấp, hay không thực hiện đúng cam kết.

Chẳng hạn, quy định "giấy xác nhận giao dịch qua sàn" tại khoản 5 Điều 61 còn chung chung, chưa rõ giá trị pháp lý. Hay giấy xác nhận giao dịch qua sàn là "cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất" chưa thống nhất với Luật Đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.

Chưa kể, việc buộc giao dịch qua sàn, theo Uỷ ban Kinh tế sẽ làm tăng trung gian, chi phí và được tính vào giá giao dịch. Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn có thể làm tăng chi phí từ 8-10%.

Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, mà chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.

Ông Thanh nêu thực tế có hiện tượng các sàn câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả. Do đó, việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để độc quyền, câu kết, gây ảnh hưởng đến minh bạch thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.

"Sàn chỉ là một trong các phương thức để giao dịch, nên cho phép các bên tham gia được quyền chọn giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn", báo cáo thẩm tra của Uỷ ban Kinh tế nêu.

Bất động sản khu Đông TP HCM, dọc theo đại lộ Mai Chí Thọ, tháng 3/2023. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo cơ quan thẩm tra, với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín, việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Cũng theo ông Thanh, thường trực Uỷ ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa 3 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) với giao dịch bất động sản qua sàn. Nội dung hợp đồng này phải thể hiện điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Chính phủ cũng cần đánh giá tác động cụ thể hơn quy định về yêu cầu thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản qua tài khoản mở tại ngân hàng, bổ sung chế tài xử lý vi phạm để đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả.

Tại dự thảo luật, lần đầu Chính phủ đưa ra một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản, để ứng phó khi thị trường sốt nóng hoặc đóng băng.

Ông Vũ Hồng Thanh cho hay có hai loại ý kiến của cơ quan thẩm tra về vấn đề này. Thứ nhất là đề nghị cân nhắc không quy định một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản. Thay vào đó, cơ quan soạn thảo nên hoàn thiện theo hướng khi thị trường biến động ảnh hưởng tới kinh tế vĩ mô, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan, địa phương quyết định, hoặc trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết, bình ổn. Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với ý kiến này.

Loại ý kiến thứ hai đồng ý với dự thảo luật, nhưng các quy định cần rõ ràng hơn để đảm bảo Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô.

Về đặt cọc giao dịch nhà ở, dự án nhà hình thành trong tương lai, dự thảo luật nêu chủ đầu tư chỉ được nhận tiền cọc từ khách hàng khi "nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" và "đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định".

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, có ý kiến cho rằng không cần quy định riêng điều kiện đặt cọc, mà thực hiện theo Bộ luật Dân sự. Cũng có người đề nghị dự thảo luật cần nêu rõ tỷ lệ đặt cọc tối đa để bảo vệ quyền lợi bên mua.

Về bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, theo Điều 27 chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với bên mua, thuê mua nhà khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng. Đây cũng là điều kiện áp dụng từ năm 2014 đến nay.

Một số ý kiến tại Uỷ ban Kinh tế cho rằng nên cân nhắc việc tiếp tục áp dụng điều kiện bảo lãnh này. Bởi thực tế gần 10 năm qua, bảo lãnh được tính vào hạn mức tín dụng nên các ngân hàng không đủ hạn mức để cấp cho tất cả dự án. Ngân hàng cũng không kiểm soát được rủi ro do chủ đầu tư thực hiện cùng lúc nhiều dự án.

Mặt khác, chi phí bảo lãnh ngân hàng được tính vào giá bán, cho thuê mua nên nhiều khách hàng từ chối quyền được cấp bảo lãnh để nhận chiết khấu trực tiếp. Các ngân hàng chưa kiểm tra, giám sát chủ đầu tư được bảo lãnh.

Tuy vậy, thường trực Ủy ban Kinh tế nhìn nhận vẫn cần quy định bảo lãnh này để bảo vệ bên mua, thuê mua - các đối tượng yếu thế trong quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư. Tuy nhiên, Chính phủ cần làm rõ mục đích, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để ràng buộc trách nhiệm các bên (bảo lãnh, được bảo lãnh và nhận bảo lãnh).

Dự kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội thảo luận, cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 5 tới.