Sóng ngầm trả văn phòng quay lại

Làn sóng trả mặt bằng, thu hẹp diện tích văn phòng từng diễn ra mạnh mẽ giai đoạn cao điểm Covid-19. Lúc đó, nhiều văn phòng ở "đất vàng" thành phố bị thu hẹp ồ ạt khi khách thuê lớn di dời từ tòa nhà hạng A xuống phân khúc hạng B, thậm chí mục tiêu là tìm kiếm tòa nhà có chi phí thuê thấp hơn, ở xa trung tâm.

Ghi nhận cho thấy làn sóng trên đang có dấu hiệu quay lại thị trường TP HCM đầu năm nay, trong bối cảnh các chỉ số kinh tế kém lạc quan.

Lãnh đạo một công ty công nghệ có trụ sở tại phường Đa Kao, quận 1, TP HCM cho biết từ cuối tháng 3, ông đã chủ động thu hẹp 60% diện tích văn phòng và tìm kiếm khách thuê để chia sẻ phần diện tích này nhằm cắt giảm định phí (chi phí cố định) hàng tháng. Ông nhìn nhận, suốt quý I, việc kinh doanh kém dần, công ty nhiều lần khất tiền mặt bằng với chủ tòa nhà và liên tục nhận thư đòi nợ nên ông quyết định thu hẹp diện tích thuê.

"Với số lượng nhân viên đã cắt giảm còn dưới 10 người, chủ yếu làm việc liên quan đến công nghệ, thường làm từ xa, việc thu hẹp diện tích văn phòng giúp tiết kiệm được 60% chi phí cố định, giảm được phần nào gánh nặng khi kinh doanh đang trì trệ", ông nói.

Ở hoàn cảnh thách thức hơn, ông Vinh, trưởng bộ phận kinh doanh của một công ty môi giới bất động sản, cho hay công ty ông đã đóng cửa 3 văn phòng chi nhánh tại khu Nam, Tây và Đông TP HCM. Hiện công ty chỉ còn giữ lại một văn phòng đại diện tại TP Thủ Đức. Động thái này nhằm cắt giảm chi phí trong bối cảnh thị trường địa ốc trầm lắng kéo dài. "Việc đóng bớt các văn phòng giúp công ty giảm được hàng trăm triệu đồng mỗi tháng", ông Vinh nói.

Tương tự, ông Hòa, giám đốc một sàn địa ốc là đại lý chuyên bán hàng cho chủ đầu tư bất động sản nằm trong top 3 ở TP HCM, cho biết song song với việc cắt giảm 60% nhân sự trong quý cuối năm ngoái, đến quý đầu năm 2023, công ty bước vào giai đoạn cắt giảm mặt bằng, thu hẹp diện tích văn phòng, đóng cửa 2 chi nhánh. "Tôi đóng bớt văn phòng để tiết kiệm chi phí, khi nào kinh tế khởi sắc mới tính chuyện thuê lại", ông Hòa nói.

Thị trường văn phóng cho thuê khu trung tâm quận 1, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Diễn biến này cũng tương đồng với báo cáo của nhiều công ty. Savills Việt Nam cho biết quý đầu năm, công suất thuê văn phòng đang đi xuống. Đơn vị này xác nhận nhóm khách thuê ngành bất động sản như Novaland và FLC thu hẹp quy mô đã dẫn đến lượng tiêu thụ văn phòng sụt giảm, bị âm 9.000 m2 sàn.

Còn theo CBRE Việt Nam, diện tích văn phòng thuê mới trong quý I rất hạn chế, trong khi đó diện tích khách trả mặt bằng và thu hẹp tăng nhiều, dẫn đến diện tích trống của hạng A tăng 3.500 m2 và diện tích cho thuê mới của hạng B cũng chỉ hơn 2.200 m2 (trong đó đã bao gồm gần 3.800 m2 của dự án mới đi vào hoạt động).

Tương tự, báo cáo quý I của Cushman & Wakefield cho thấy tỷ lệ lấp đầy ở văn phòng hạng A và B lần lượt giảm 1,6 và 2,1 điểm phần trăm, chủ yếu do kinh doanh khó khăn khiến khách thuê cắt giảm chi phí. Bên cạnh đó, quy định mới về phòng cháy chữa cháy (Thông tư số 06), có hiệu lực từ 16/1 năm nay, đã phần nào làm tăng chi phí thuê và phức tạp quy trình thi công khiến nhiều khách thuê do dự trong việc thuê mới hoặc di dời văn phòng.

Bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield nhận xét lần đầu tiên sau đại dịch, số doanh nghiệp đóng cửa trong quý I nhiều hơn số doanh nghiệp mới và tái hoạt động. Doanh nghiệp mới và tái hoạt động thống kê được khoảng 56.946 công ty, giảm 5,4% so với cùng kỳ trong khi doanh nghiệp tạm đóng và giải thể lên đến 60.241 đơn vị, tăng 17,4% so với cùng kỳ 2022. Diễn biến này đang tạo thêm áp lực lớn cho thị trường văn phòng cho thuê.

Theo bà Trang Bùi, các doanh nghiệp (khách thuê văn phòng) bước vào năm 2023 với tâm thế cẩn trọng, có xu hướng giảm diện tích thuê nhằm tiết kiệm chi phí vận hành. Hiện có rất nhiều thách thức doanh nghiệp phải đối mặt. Đó là nhu cầu tiêu dùng trong nước yếu, lượng đơn hàng giảm ở một số ngành chế biến, chế tạo, nguy cơ gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu. Ngoài ra còn có những khó khăn khác: chi phí logistics tăng cao, biến động chi phí năng lượng, biến động lãi suất và khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

CEO Cushman & Wakefield dự báo bối cảnh kinh tế đang ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu văn phòng, khách thuê hiện ưu tiên việc tiết kiệm chi phí và giảm thiểu chi tiêu vì vậy diễn biến thị trường sẽ khó khăn trong ngắn hạn.

Bà Thanh Phạm, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Việt Nam nhìn nhận các khó khăn kinh tế trước mắt đã gây áp lực lên thị trường văn phòng khi lần đầu tiên sau giai đoạn đại dịch, quý I ghi nhận nhiều giao dịch thu hẹp và trả mặt bằng với quy mô lớn. Trong đó, nhiều mặt bằng bị trả đến từ doanh nghiệp là chủ đầu tư bất động sản gặp khó khăn về tài chính. Nhiều giao dịch đang trong quá trình thương thảo cũng phải trì hoãn tạm thời do cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh.

Theo bà Thanh, tình trạng nhiều công ty đang thắt chặt ngân sách trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế sẽ đặt nhiều áp lực lên tình hình hoạt động của thị trường văn phòng TP HCM. Các chủ đầu tư cần thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy kỳ vọng.