Có nên bán đất quận 9 cũ để mua sang quận 7?

Tôi có mảnh đất quận 9 cũ, phường Tân Phú nay thuộc TP Thủ Đức, do gia đình tặng để ra ở riêng. Tuy nhiên tôi có nhu cầu dọn về sống ở khu quận 7, tiện đi làm và cho con đi học. Liệu tôi có nên bán mảnh đất quận 9 cũ để mua đất hoặc nhà ở quận 7 được không?

Hiện tôi có tiền để dành khoảng 500 triệu đồng đang gửi tiết kiệm. Nếu phương án hoán đổi sang đất quận 7 khó, liệu tôi có thể làm gì với mảnh đất này để bài toán kinh doanh hiệu quả và vốn cần khoảng bao nhiêu?

Mảnh đất này diện tích 110 m2, là đất thổ cư, đường trước nhà 6 mét, còn khá thưa dân cư. Liệu tôi có thể cho thuê đất hay xây nhà cho thuê được không? Mong chuyên gia tư vấn giúp, xin cảm ơn!

Hoàng Long, Gò Vấp, TP HCM

Chuyên gia tư vấn:

Mảnh đất của bạn định giá sơ bộ hiện vào khoảng 5,5 tỷ đồng (tương đương 50 triệu đồng một m2). Trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay sẽ không chắc bán được giá vì thanh khoản rất chậm. Nếu không giảm giá trên 10% (còn 5 tỷ đồng), sẽ khó bán được lúc này. Do đó, nếu không quá cần thiết và không bị áp lực ngân hàng, đây chưa phải là thời điểm thích hợp để bán đất.

Mặt khác, bán đất quận 9 cũ, TP Thủ Đức để đổi sang đất hoặc nhà phố ở khu quận 7 không khả thi vì bình quân mặt bằng giá bất động sản quận 7 cao hơn. Giả sử bạn bán lô đất được giá 5 tỷ đồng, dòng tiền này không đủ để mua những khu khang trang tại quận 7. Bạn phải chấp nhận vừa giảm diện tích đất xuống còn khoảng 50m2, vừa phải chọn những khu dân cư cũ, hẻm nhỏ. Bạn cần tính toán xem mình có phù hợp với môi trường sống này không? Ưu điểm của phương án này là dù sao vẫn giữ được căn nhà phố hẻm, tránh trượt giá (mất giá) tài sản.

Nếu bán đất tại TP Thủ Đức đổi sang chung cư 80 m2 ở quận 7, giá thị trường khoảng 3 - 4 tỷ đồng tùy khu vực và dự án cũ hay mới. Đổi đất lấy chung cư, bạn còn dư 1 - 2 tỷ đồng. Bạn sẽ có môi trường sống đủ tốt để ở, bên cạnh việc còn dư ra một số tiền để gửi ngân hàng lấy lãi hoặc làm việc khác. Nhược điểm của phương án này là bạn phải chấp nhận bỏ qua cơ hội tăng giá tài sản trong dài hạn. Bởi lẽ chung cư sau khi đã bàn giao, sử dụng một thời gian giá có khuynh hướng đi ngang hoặc tăng giá rất chậm so với đất nền hoặc nhà phố cùng khu vực trong cùng một giai đoạn thị trường.

Công việc của bạn thuận tiện ở khu quận 7 nên ưu tiên chọn ở khu này là điều hợp lý. Song nơi ở không nhất thiết chỉ là mua mà còn có giải pháp thuê. Do đó, bạn có thể cân nhắc giữ tài sản đất nền, thuê chung cư gần quận 7 để ở và làm việc.

Giả định bạn thuê 4 năm đến giữa 2027 với mức giá thuê chung cư 12 triệu đồng một tháng, vị chi mỗi năm sẽ là 144 triệu đồng. Trong 4 năm tổng tiền thuê nhà bạn phải trả là 570 triệu đồng.

Bán mảnh đất đất 5 tỷ đồng gửi ngân hàng với lãi suất trung bình 7% một năm (không tính mức lãi suất tiền gửi cao như hiện nay vì lãi suất điều hành đang trên đà điều chỉnh và sẽ còn tiếp tục biến động), 4 năm bạn nhận được khoảng 1,55 tỷ tiền lãi (đã tính cả lãi kép, lũy tiến).

Tổng tiền thuê nhà và chi phí sử dụng vốn sau 4 năm sẽ khoảng 2,12 tỷ đồng. Lô đất của bạn bán nhanh được 5 tỷ đồng (giả định quý III chốt được khách). Tuy nhiên, tiềm năng của mảnh đất này trong 4 năm tới có thể bán được giá hơn 7,12 tỷ đồng, vào giữa năm 2027 bắt đầu bán (thời điểm này thị trường có thể đã ổn định hơn bây giờ).

Phương án ở nhà thuê để giữ lại đất có hạn chế là bạn khó có được cảm giác "tổ ấm" đúng nghĩa, vì không thể thay đổi thiết kế, bố trí công năng nhà hay mua sắm vật dụng thoải mái theo ý thích. Bạn đồng thời khó ổn định lâu dài chỗ ở, phải tìm nhà thuê mới khi chủ nhà không có nhu cầu cho thuê tiếp.

Trường hợp băn khoăn có nên hoán đổi đất quận 9 cũ sang quận 7, bạn nên nhìn vào đặc tính và hiệu quả của từng khu vực để đưa ra quyết định. Hiện quận 9 cũ có 3 khu vực chính. Khu đã phát triển liền kề quận 2 cũ, trục Xa Lộ Hà Nội hay khu dân cư cũ hình thành lâu năm. Khu đang phát triển gồm có khu Liên Phường, Tân Phú hay quanh Khu Công nghệ cao. Cuối cùng là khu vực vùng trũng (về giá) gồm có khu Trường Thạnh, Long Phước và khu giáp ranh với tỉnh Đồng Nai.

Trong khi đó, quận 7 là khu được xếp vào nhóm đã phát triển. Sự khác biệt về giá chủ yếu là do hạ tầng khu vực, môi trường sống lôm côm hay văn minh, khu cũ hẻm hóc xập xệ hay khu mới khang trang.

Như vật mảnh đất của bạn nằm trong khu còn nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Việc bán một tài sản còn ở dạng tiềm năng với giá trung bình để mua một tài sản giá cao ở nơi đã phát triển, đây không phải là việc làm hiệu quả.

Tiềm năng tăng giá trong trung - dài hạn của bất động sản sẽ dựa vào một số tiêu chí. Thứ nhất, nước chảy về chỗ trũng, nơi nào có giá càng thấp thì sẽ càng có "không gian" để tăng giá. Thứ hai, nơi nào có hạ tầng chưa hoàn chỉnh sẽ còn nhiều đường xá, cầu cống, điện nước, viễn thông để làm cho ngày càng hoàn chỉnh.

Thứ ba, là nơi nào càng có nhiều khả năng sẽ xây thêm trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, bến xe, ga tàu thì tiềm năng nơi đó tốt hơn. Thứ tư, nơi nào càng có ít nhà đã được xây, nơi đó sẽ có cơ hội càng ngày sẽ có nhiều nhà được xây thêm.

Thứ năm, cơ hội phát triển về mật độ dân cư, nơi nào càng có ít dân cư sinh sống, nơi đó sẽ có cơ hội tăng mật độ dân cư trong tương lai. Và cuối cùng, là cơ hội tăng giá nhờ ăn theo dự án, nơi nào càng có nhiều cơ hội để chủ đầu tư triển khai dự án, nơi đó sẽ càng có cơ hội để ăn tăng giá trong tương lai.

Với các điểm trên, trong thời gian sau 4 năm tới, lô đất của bạn sẽ có tiềm năng tăng giá do đang có các mốc hạ tầng: bến xe Miền Đông mới đã hoạt động, đường vành đai 3 đã được triển khai, tuyến metro đã chạy thử nghiệm và sắp vận hành.

Trong trường hợp giữ đất làm tài sản lâu dài, có thể tính đến phương án cho thuê. Nếu làm phòng trọ cấp 4 cho thuê, xây được 6 phòng 14 m2, tổng chi phí khoảng 500 triệu đồng, bằng đúng số tiền bạn đang có không cần vay mượn thêm. Giá cho thuê nhà trọ cấp 4 tại khu này còn thưa người này khoảng 1,6 triệu đồng một tháng, doanh thu tối đa hàng tháng 9,6 triệu đồng, khoản thu hàng năm 115 triệu đồng. Trừ đi chi phí quản lý vận hành, chi phí quảng cáo cho thuê và tỷ lệ trống khoảng 1,6 triệu đồng một tháng, lợi nhuận (chưa trừ khấu hao) còn lại khoảng 96 triệu đồng một năm, khoảng 5 năm sẽ thu hồi vốn.

Nhà trọ cấp bốn có tuổi thọ khai thác khoảng 15 năm, số vốn 500 triệu đồng đầu tư xây nhà sẽ khấu hao mỗi năm là 33 triệu đồng, lợi nhuận sau khi trừ đi khấu hao sẽ còn 63 triệu đồng một năm, đạt hiệu quả 12,6% một năm trên vốn đầu tư (63 triệu đồng trên tổng vốn 500 triệu đồng).

Nếu xây nhà kiên cố cao tầng để cho thuê, bạn phải vay thêm vốn vì chi phí cao. Giả sử miếng đất của bạn thuộc khu dân cư hiện hữu và không bị các hạn chế về cấp phép xây dựng, khu vực này được cấp phép xây dựng 85 m2 (đã trừ khoảng lùi trước và sau) với quy mô một trệt - 2 lầu và sân thượng.

Tổng chi phí xây dựng hoàn thiện (bao gồm cả chi phí thiết kế, cấp phép xây dựng, ép cọc, hoàn công, và tất cả trang thiết bị phục vụ mục đích cho thuê phòng) khoảng 2,6 tỷ đồng. Với số tiền có sẵn 500 triệu, bạn cần phải vay thêm 2,1 tỷ đồng. Giả sử lãi suất vay trung bình 12% một năm, thời gian vay 15 năm, theo phương pháp đóng tiền hàng tháng "gốc cộng lãi tương đối đều", thì mỗi tháng cần đóng ngân hàng 25,2 triệu đồng.

Trừ diện tích cầu thang, chỗ để xe, sân phơi của khách thuê, sẽ còn lại 12 phòng 15 m2. Giá cho thuê khu vực này khoảng 2,8 triệu đồng một phòng, doanh thu tối đa hàng tháng 33,6 triệu đồng, trừ đi tối thiểu các khoản chi phí quản lý vận hành, chi phí quảng cáo cho thuê và tỷ lệ trống khoảng 5,6 triệu đồng một tháng, lợi nhuận (chưa trừ khấu hao) còn lại khoảng 28 triệu đồng một tháng, tức 336 triệu đồng một năm.

Nhà kiên cố có tuổi thọ khai thác 40-50 năm, vậy số vốn 2,6 tỷ đầu tư xây nhà sẽ khấu hao mỗi năm khoảng 58 triệu đồng, lợi nhuận sau khi trừ đi khấu hao nhà sẽ còn 278 triệu đồng một năm. Số tiền 500 triệu đồng có sẵn, nếu không dồn vào xây nhà mà gửi ngân hàng lấy lãi 7% một năm, thu về được 35 triệu đồng một năm.

Lợi nhuận của việc đầu tư xây nhà kiên cố cao tầng cho thuê, sau khi đã trừ đi khấu hao nhà và cả chi phí cơ hội của 500 triệu đồng tiền gửi, chỉ còn 243 triệu đồng một năm, đạt hiệu quả 9,35% một năm trên vốn đầu tư. Đây là một con số thấp dưới cả lãi vay 12% để xây nhà. Dòng tiền đóng ngân hàng hàng tháng bằng chính nguồn thu của hoạt động cho thuê chỉ còn 2,8 triệu đồng sau khi trừ các loại chi phí và khấu hao tài sản.

Cả 2 trường hợp cho thuê trên, do nguồn thu không đủ để thuê người làm, nên bạn phải tự "bỏ công làm lời" xử lý hết các công việc của nhân sự như cho khách xem phòng, làm hợp đồng, sửa chữa bảo trì lặt vặt, chốt số điện nước, thu tiền, đăng ký thủ tục hành chính với địa phương, xử lý các vấn đề về an ninh trật tự khi có phát sinh.

Do đó, phương án đầu tư thêm tiền và công sức để khai thác mảnh đất vào thời điểm hiện tại không khả thi do khu vực này dân cư còn vắng và xung quanh cũng còn khá nhiều đất trống. Trong thời gian ít nhất 2 năm tới, phù hợp nhất là phương án cho thuê đất để người sử dụng giúp bạn giữ đất, vừa tạo sức sống cho miếng đất, vừa giúp hạn chế việc bị lấn ranh xâm chiếm.