Mâu thuẫn giữa người bán và người mua rồi ai sẽ thắng?

Giao dịch ảm đạm là hiện tượng đang diễn ra trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. Báo cáo Bộ xây dựng cho biết tổng lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng thành công trong quý I là 106.401 giao dịch, giảm gần 39% so với cùng kỳ năm 2022. So với quý IV/2022, lượng giao dịch thành công cũng giảm khoảng 35%.

Theo khảo sát, trong quý vừa qua có thêm khoảng 30-50% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước. Đồng thời, ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Số liệu doanh thu của một số công ty bất động sản lớn niêm yết trên sàn cũng sụt giảm mạnh trong nhiều năm.

Báo cáo quý I/2023 của một số doanh nghiệp môi giới lớn đang niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy sụt giảm mạnh về doanh thu. Quý vừa qua, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất xanh (mã chứng khoán: DXG) ghi nhận 416 tỷ đồng doanh thu, giảm tới 77% so với cùng kỳ năm 2022. Mức doanh thu này thấp nhất trong 7 năm trở lại đây.

Tương tự, doanh thu quý I của Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (mã chứng khoán: CRE) chỉ ở mức 106 tỷ đồng, chỉ bằng 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí Tập đoàn Danh Khôi (mã chứng khoán: NRC) còn không ghi nhận doanh thu của quý I năm nay và năm ngoái.

Một số chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang trong trận kéo co căng thẳng giữa bên bán và bên mua. Phía bên mua hiện muốn mức giá bất động sản tiếp tục giảm càng sâu càng tốt. Trong khi đó bên bán thì vẫn cố để giữ được giá, duy trì được lợi nhuận.

Bên nào có lợi thế?

Đánh giá về thế giằng co trên thị trường bất động sản hiện nay, tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng lợi thế nhiều hơn về bên mua. Điều này thể hiện ở một số điểm đang diễn ra trên thị trường theo hướng có lợi cho người mua.

Thứ nhất, giá bất động sản cơ bản chững lại, không tăng như là những giai đoạn trước. Thậm chí một số dự án chủ đầu tư chiết khấu ở mức 10-20%. Thậm chí có những chủ đầu tư phải chiết khấu lên tới 40%.

Thứ 2, lãi suất ngân hàng cho vay đang giảm so với trước đây mặc dù vẫn ở mức tương đối cao. Hiện ngân hàng Nhà nước đang chỉ đạo phấn đấu giảm lãi suất huy động đầu vào cũng như lãi suất với các khoản vay cũ, khoản vay mới. Ông Lực cho rằng ngành ngân hàng hiện còn dư địa để giảm lãi suất.

Thứ 3, trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp, chủ đầu tư các dự án cũng tung ra các gói ưu đãi, chương trình khuyến mãi, hỗ trợ đến khách hàng. Quy trình thủ tục hồ sơ cũng được làm nhanh gọn hơn so với trước.

Tuy vậy thách thức hiện nay liên quan đến dòng tiền. Ở thời điểm này nếu đi vay ngân hàng để mua nhà với mặt bằng lãi suất tương đối cao cũng là yếu tố các nhà đầu tư, người mua phải cân nhắc.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ - lại cho rằng để đánh giá lợi thế nghiêng về người mua hay người bán sẽ phụ thuộc vị thế tài chính cũng như từng phân khúc bất động sản.

Giai đoạn hiện tại, khi tiền mặt là vua, bên nào nắm giữ tiền mặt sẽ là người nắm thế chủ động. Những khách hàng có tiền đang là người có nhiều sự lựa chọn hơn trong quyết định mua của mình. Họ có thể lựa chọn từ mua sơ cấp chủ đầu tư, thậm chí lựa chọn mua thứ cấp của những người cắt lỗ giai đoạn trước.

Điều này đúng ở trong phân khúc nhà ở thương mại. Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở xã hội thì hoàn toàn ngược lại. Ví dụ, một chủ đầu tư tại TP Hà Nội vừa qua tổ chức bốc thăm căn hộ một dự án nhà ở xã hội với gần 300 căn hộ nhưng số lượng hồ sơ lên con số hàng nghìn.

Người mua phải thức đêm, xếp hàng. Trong tình huống này, lợi thế lại thuộc về người bán. Hiện nay các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở trung bình phù hợp với túi tiền vẫn rất khan hiếm trên thị trường.

Chủ tịch một công ty bất động sản tại TP Hà Nội nhận định rằng nhìn sâu vấn đề thị trường hiện nay cả người mua và người bán không ai được lợi. Những người mua có nhu cầu mua ở thực nhưng khó tiếp cận vì giá vẫn còn rất cao. Với lãi suất ngân hàng cao, họ cũng khó dùng đến đòn bẩy tài chính. Hiện nay các giao dịch mua bán là của các nhà đầu tư đi gom hàng với số lượng nhỏ.

Do đó nhìn trên bề mặt có thể thấy người mua có lợi thế hơn nhưng về tổng quan thị trường hai bên vẫn đang ở trong thế giằng co như nhau. Điều này dẫn tới thị trường thanh khoản kém.