Giá nhà đất Thành phố Thủ Đức tăng vọt

Đầu tháng 3, tức sau hai tháng kể từ khi các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm lập đỉnh, giá chào bán nhà phố, biệt thự tại khu Đông TP HCM, nay là Thành phố Thủ Đức đang đua nhau vọt lên mặt bằng giá mới so với khu vực.

Tại quận 2 cũ, dự án The Global City (tên cũ là Khu đô thị Sài Gòn Bình An), dọc theo cao tốc Long Thành - Dầu Giây, được công bố giá bán dự kiến đợt đầu tiên từ 350 triệu đồng một m2 nhà phố thương mại. Giá bán các sản phẩm dự án này nếu cộng các loại thuế, phí có thể lên gần 400 triệu đồng một m2. Đây là dự án tọa lạc trên địa bàn quận 2 nhưng tiếp giáp với quận 9 cũ, có bán kính khá gần với khu Thủ Thiêm, nơi vừa lập đỉnh đấu giá đất tháng 12/2021.

Diễn biến giá bán nhà phố The Global City đang chào ra thị trường cho thấy mặt bằng giá nhà đất tại quận 2 đang cao hơn các sản phẩm cùng địa bàn 15-20% chỉ sau 2 tháng. Tháng 12 năm ngoái, giá chào bán nhà đất xung quanh bán đảo Thủ Thiêm ghi nhận 270-300 triệu đồng một m2.

Đầu tháng 3, tại quận 9 cũ, dự án khu đô thị 270 ha thuộc phường Long Thạnh Mỹ, đang bắt đầu booking (giữ chỗ) phân khu dinh thự mặt tiền sông với giá bán dự kiến 300 tỷ đồng một căn, diện tích đất 350-1.000 m2. Đây cũng là mức chào bán tổng giá trị tài sản nhà liền thổ cao nhất khu vực quận 9 từ trước đến nay.

Trong khi đó, tại quận Thủ Đức, giá nhà phố thương mại và biệt thự ven sông của một dự án nằm trên Quốc lộ 13 cũng đang ghi nhận giá chào bán 350 triệu đồng một m2, là mức giá top đầu trên địa bàn quận này. Môi giới chuyên bán nhà phố xây sẵn tại dự án cho biết, các sản phẩm chào bán thứ cấp tại đây hiện tăng giá 25% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 10% so với quý tư năm 2021.
 

Dự án The Global City quận 2, TP Thủ Đức (tên cũ là Khu đô thị Sài Gòn Bình An) . Ảnh: Quỳnh Trần
 

Ông Châu, môi giới tự do có 10 năm tư vấn bất động sản tại khu Đông TP HCM, nhận xét sau Tết, thị trường nhà đất tại TP Thủ Đức đang xuất hiện tình trạng các dự án mở bán đua thiết lập mặt bằng giá mới. Trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu), các doanh nghiệp đều định giá sản phẩm ở vùng giá cao hơn cuối năm 2021 khoảng 20%. Thậm chí có những chủ đầu tư đã đẩy giá bán sản phẩm mới nhỉnh hơn 30% so với mặt bằng chung.

Ở thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), tác động tâm lý diễn biến nhanh hơn khi các chủ tài sản đều đã tăng giá nhà đất 25-30% ngay khi các phiên đấu giá đất Thủ Thiêm kết thúc từ tháng 12/2021. Suốt hai tháng qua, thị trường thứ cấp chưa có dấu hiệu điều chỉnh giá nào dù một số công ty trúng đấu giá đã tuyên bố bỏ cọc.

"Nhiều khả năng giá nhà đất vẫn tiếp tục biến động trong những tháng tới do các bên nắm giữ tài sản đều đẩy giá bán lên cao hơn theo tâm lý 'té nước theo mưa', song vẫn còn quá sớm để xác định tính thanh khoản của các tài sản giá trị cao này", ông Châu cho hay.

Trả lời VnExpress, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC xác nhận, sau đợt đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm 2021 ghi nhận các mức trúng đấu giá từ 467 triệu đồng một m2 đến 2,43 tỷ đồng một m2 đất đã tác động ngay lập tức đến thị trường địa ốc khu Đông. Tâm lý thổi giá nhà đất ở các vị trí kế cận hoặc có bán kính gần bán đảo Thủ Thiêm như quận 2, 9 và Thủ Đức cũ có xu hướng mạnh dần.

Ông Nghĩa phân tích có ít nhất 4 lý do tác động đến tình trạng giá nhà TP Thủ Đức leo thang nhanh vài tháng nay. Thứ nhất, kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm tháng 12/2021 đã khiến các chủ tài sản có thêm động cơ tăng giá khi các bất động sản cùng thuộc khu vực tương đồng là TP Thủ Đức.

Thứ hai, các dự án chào bán giá ngất ngưỡng có thể dựa trên những lý do: vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ, nguồn cung nhà liền thổ tại khu Đông khan hiếm... Vì vậy, hiện tượng tăng giá có tác động của yếu tố vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi và tâm lý độc quyền.

Thứ ba, lo ngại lạm phát năm 2022 đang tác động rất lớn đến hành vi đầu tư và đầu cơ tài sản. Khi nhu cầu tìm kênh trú ẩn an toàn tăng lên sẽ trực tiếp đẩy giá các loại bất động sản liền thổ như nhà phố, biệt thự tăng vọt.

Thứ tư, các chi phí pháp lý kéo dài, chi phí tài chính (vốn vay) và chi phí vật tư, xây dựng đều tăng, đã góp phần kéo giá nhà liền thổ (nhà xây sẵn) leo thang với tốc độ khá nhanh.

Theo ông Nghĩa, trong 4 nguyên nhân khiến giá nhà tại TP Thủ Đức tăng vọt, tác động của kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm có phần nặng nề nhất. Sau phiên đấu giá đất này, giá bất động sản trên thị trường đều leo thang như phản ứng domino. "Ước tính mức tăng giá của các sản phẩm nhà đất mới tung ra thị trường TP Thủ Đức khoảng 15-30%, có trường hợp còn tăng giá đến 40%", ông cho hay.

Hiện nay tình trạng cung ít cầu nhiều dẫn dắt thị trường nên nhóm đối tượng nắm giữ bất động sản để đầu cơ chưa bị ảnh hưởng ngay lập tức trong ngắn hạn. Tuy nhiên, sự tăng giá tài sản quá nhanh có thể dẫn đến rủi ro thanh khoản kém tích tụ dần theo thời gian.

Thị trường đầu tư tài sản tăng trưởng đến một điểm cực đại sẽ giảm tốc. Khi đó, chỉ có các tài sản đạt được giá trị thật mới có giao dịch mua bán trong khi các tài sản bị đẩy lên vùng giá ảo có thể mất thanh khoản.

"Người tham gia thị trường cần thận trọng trước cái bẫy giá nhà đất tăng kiểu vàng thau lẫn lộn, khó phân biệt đâu là giá thật, đâu là ảo. Nếu chẳng may mua với giá đỉnh nhưng là giá ảo, sẽ rất khó bán tài sản trong ngắn hạn và phải chấp nhận chôn vốn rất lâu", ông Nghĩa khuyến cáo.