Ba bước ngoặt thay đổi thị trường nhà ở 2022

Báo cáo toàn cảnh bất động sản của DKRA Việt Nam cho biết, năm 2022, các chỉ số về nguồn cung và thanh khoản của thị trường nhà ở sẽ được cải thiện so với hai năm Covid (2020-2021) với 3 bước ngoặt lớn đáng chú ý.

Bước ngoặt thứ nhất, thị trường nhà ở năm nay lệch pha nguồn cung căn hộ ở các phân khúc. Nhà hạng sang và hạng A (cao cấp) chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ bình dân khan hiếm trầm trọng trên thị trường. Trên thực tế căn hộ hạng C (nhà giá rẻ, bình dân) có mức giá dưới 30 triệu đồng một m2 đã từng thiếu hụt thậm chí vắng bóng tại TP HCM trong hai năm qua và tình trạng này sẽ còn tiếp tục kéo dài trong năm 2022.

Bước ngoặt thứ hai, năm nay, thị trường căn hộ hình thành các tiêu chí giá mới cho từng phân khúc căn hộ theo hướng tăng cao hơn những năm trước. Theo đó, căn hộ hạng C (nhà bình dân, giá rẻ) được xếp vào nhóm dưới 35 triệu đồng một m2 trong khi trước đây chỉ ở mức trên dưới 25-30 triệu đồng một m2. Căn hộ hạng B (nhà trung cấp) có giá 35-60 triệu đồng một m2 và căn hộ hạng A (cao cấp) dịch chuyển lên vùng 60-100 triệu đồng một m2, trong khi phân khúc chung cư hạng sang từ trên 100 triệu đồng một m2.

Bước ngoặt thứ ba, dư chấn từ sốt đất ảo trong những năm trước đã góp phần hình thành nghịch lý trên thị trường nhà ở trong năm 2021 và tiếp tục ảnh hưởng đến năm 2022. Đó là nghịch lý giá nhà tăng bất chấp kinh tế khó khăn vì dịch bệnh và giá bán nhà trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) có xu hướng giảm trong khi giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) lại tăng.

Thị trường bất động sản phía Đông TP HCM dọc theo theo Xa lộ Hà Nội và tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên. Ảnh: Quỳnh Trần
 

Theo DKRA Việt Nam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền có thể phục hồi so với 2 năm Covid-19 trước đó. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể lên đến khoảng 30.000 căn, đặc biệt tăng mạnh ở TP HCM và tỉnh phụ cận (Bình Dương). Sức cầu tăng so với năm ngoái, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát.

Tại TP HCM, nguồn cung nhà ở mới tập trung chủ yếu ở TP Thủ Đức. Căn hộ hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Căn hộ hạng sang tăng mạnh và có thể xác lập mặt bằng giá mới. Trong khi đó, nguồn cung nhà phố, biệt thự năm 2022 tại TP HCM vẫn tập trung ở khu Đông. Những dự án nằm trong khu đô thị lớn, có hạ tầng giao thông kết nối tốt, được quy hoạch bài bản sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2022.

Tại sự kiện báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản của DKRA Việt Nam, Tiến sĩ Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương (CIEM) nhận định, địa ốc vẫn là kênh được giới đầu tư ưa thích trong năm 2022. Chuyên gia này dự báo thị trường bất động sản 12 tháng tới có lợi thế đón nhiều thông tin tích cực nhờ 2 cú hích pháp lý (sửa Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản...) và tăng tốc các dự án hạ tầng.

Ông Thành giải thích thêm, theo kế hoạch quy hoạch 5 năm (2021-2025), bước vào năm thứ 2 của chu kỳ này, Nhà nước sẽ tăng tốc thực hiện nhanh hơn các dự án hạ tầng.

Tuy nhiên, ông Thành cũng lưu ý về một số rủi ro của thị trường bất động sản hiện nay. Đầu tiên là rủi ro về tài chính khi nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu nhưng ở Việt Nam lại chưa có tiêu chuẩn đánh giá về độ tín nhiệm của trái phiếu.

Ngoài ra, bất động sản hiện trong tầm ngắm của các cơ quan quản lý, những giao dịch mang tính rủi ro sẽ bị xử lý khi pháp luật bất động sản đang quá độ và hoàn thiện.