Có hơn 20 năm hoạt động trong ngành tài chính ngân hàng và địa ốc, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, năm 2022 thị trường bất động sản hội tụ cả nguy lẫn cơ. Trong đó, cơ hội đến từ cú hích kích cầu kinh tế và nguy cơ đến từ hệ lụy của các đợt sốt đất hình thành bong bóng giá.

Ông Quang dự báo, trong 12 tháng tới, địa ốc đón nhiều cú hích từ giải ngân đầu tư công và các gói kích thích kinh tế được bơm vào thị trường. Tâm lý lo ngại tiền rẻ có thể khiến cho bất động sản tiếp tục là kênh thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư trường vốn (vốn dài hạn). Cơ hội tăng trưởng của thị trường bất động sản nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong năm 2022 sẽ cao hơn so với năm 2021.

CEO Việt An Hòa phân tích, các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm 2021 có sức ảnh hưởng rất lớn đến diễn biến thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận trong năm 2022. Đơn vị trúng đấu giá bỏ cọc nhưng âm hưởng trong giới đầu tư 20% vẫn tin mức giá lập kỷ lục 2,4 tỷ đồng một m2 là thật. Điều này sẽ làm cho thị trường bất động sản cao cấp, hạng sang và bất động sản hàng hiệu tiếp tục tăng giá. Sau đợt dịch lần thứ tư, nhóm nhà đầu tư tiềm lực tài chính có xu hướng ưa chuộng sở hữu bất động sản thứ hai. Phân khúc nhà vườn (đất vùng ven hoặc vùng xa giá rẻ) và bất động sản nghỉ dưỡng liền thổ vì vậy có cơ hội hút vốn tốt.

Bên cạnh một số cơ hội dần lộ diện, theo ông Quang, thị trường bất động sản 2022 cũng tiềm ẩn không ít rủi ro đáng quan ngại. Đó là sức nóng từ việc tăng giá nhà đất do tác động của các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm từ năm 2021 vẫn tiếp tục lan sang năm 2022, khiến giá tài sản tăng vọt. Điều này khiến sốt đất và bong bóng bất động sản có ranh giới mong manh, thị trường có thể xuất hiện bong bóng giá vào quý III. Ngoài ra, các thách thức đối với giới đầu tư và nhà phát triển bất động sản có thể lớn dần khi ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản, các chính sách liên quan đến thị trường địa ốc, đặc biệt là thuế, sẽ thắt chặt hơn trước.
 

Thị trường bất động sản phía Đông TP HCM dọc theo Xa lộ Hà Nội và tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên. Ảnh: Quỳnh Trần

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cũng tin rằng Chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và bơm các gói kích thích kinh tế quy mô lớn vào thị trường có thể giúp ngành địa ốc hưởng lợi kép. Lợi ích thứ nhất là dòng tiền giải ngân đầu tư công có thể hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua các dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng, giúp tài sản gia tăng giá trị. Lợi ích thứ hai là các gói kích thích kinh tế hồi phục góp phần tăng tiêu dùng, cải thiện sức mua, thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà đất để ở lẫn đầu tư.

Ngoài ra việc Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung nhiều luật liên quan đến bất động sản, theo ông Lâm, có thể giúp thị trường địa ốc tháo gỡ tồn tại nhiều năm qua, kích thích khơi thông ngồn cung và tạo cơ hội giải phóng hàng tồn kho.

Tuy nhiên, ông Lâm thừa nhận thách thức của thị trường bất động sản 2022 cũng không hề nhỏ. Thách thức thứ nhất là thị trường nhà ở đang bị lệch pha cung cầu, thiếu nhà giá thấp, thừa nhà giá cao. Thách thức thứ hai là sự phục hồi sau đợt dịch lần thứ tư giữa các phân khúc và khu vực của thị trường chưa đồng đều. Ví dụ bất động sản nhà ở dần tìm được đà tái khởi động tích cực nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn rất khó khăn, khu trung tâm hồi phục sớm nhưng vùng ven, vùng sâu vùng xa hồi phục chậm.

Thách thức thứ ba, theo Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, là các luật liên quan đến bất động sản đang được sửa đổi bổ sung theo hướng tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường nhưng thời gian chính sách đi vào thực tiễn có độ trễ lớn, thường mất 6-9 tháng để quy định mới đi vào cuộc sống. Điều này có thể khiến đà hồi phục của thị trường địa ốc bị chậm lại, lỡ mất cơ hội bắt nhịp với đà tăng trưởng của nền kinh tế.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC quan ngại các thách thức của thị trường bất động sản 2022 lớn hơn cơ hội. Một mặt thừa nhận giải ngân đầu tư công, bơm các gói kích thích hỗ trợ phục hồi kinh tế quy mô lớn trong năm 2022 sẽ là đòn bẩy kích bất động sản tăng trưởng, mặt khác, ông Nghĩa lo thị trường địa ốc liên tục sốt giá, nguy cơ hình thành bong bóng.

Chuyên gia này phân tích, nhiều năm qua giá bất động sản liên tục tăng cao để lại nhiều lỗ hổng về giá trị thực. Thời cực thịnh 2016-2018 nguồn cung lớn, thanh khoản cao giá bất động sản tăng có thể xem là bình thường. Thế nhưng thời dịch bệnh hoành hành như năm 2020-2021 giá vẫn vọt lên, ít nhiều biểu hiện sốt đất giai đoạn này là bất thường, bao gồm cả hoạt động đấu giá đất.

Đến giai đoạn kích thích phục hồi kinh tế năm 2022, với lượng tiền khủng bơm ra thị trường, các lo ngại trượt giá, chi phí đầu vào tăng cao, càng khiến giá bất động sản chịu tâm lý leo thang. Diễn biến tăng giá liên tục cho thấy sự tích tụ dồn dập thời gian qua đang tiềm ẩn nguy cơ giá ảo và bong bóng bất động sản có thể phình to.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, thách thức của thị trường bất động sản năm 2022 còn nằm ở dấu hiệu thanh khoản giảm dần qua các năm. Dù sức mua có sự hồi phục rõ rệt trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm 2021 so với 6 tháng đóng băng phòng dịch, thanh khoản thị trường tài sản đang đi xuống so với cùng kỳ cách đây 5-6 năm. Sự sụt giảm sức mua này cho thấy lực cầu của thị trường yếu dần và bất động sản mất thế độc tôn, đang bị một số kênh đầu tư khác chiếm thị phần.

Ông Nghĩa cảnh báo thêm, thị trường địa ốc năm 2022 có thể phải đối mặt với những đợt thanh lọc: siết tín dụng bất động sản, kiểm tra - thanh tra hoạt động phát hành trái phiếu ngành, tăng cường rà soát và hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất... đều là thách thức khá nặng nề.

"Còn quá sớm để nhận diện bức tranh địa ốc năm 2022 chuyển hồng hay đổi sang sắc xám, nhưng giới đầu tư nên đặt lên bàn cân cơ hội và thách thức để đo lường trước khi quyết định gia nhập đường đua năm Nhâm Dần", ông Nghĩa khuyến nghị.