Những ý tưởng 'phá băng' thị trường bất động sản

Sáng mai (17/2), Thủ tướng sẽ chủ trì hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đây là hội nghị trực tuyến với sự tham gia của nhiều địa phương, bộ ngành và các nhà phát triển bất động sản, các ngân hàng.

Hội nghị diễn ra trong bối cảnh số doanh nghiệp địa ốc trong năm ngoái phá sản đã tăng 40%, theo Bộ Xây dựng. Những doanh nghiệp sống sót, ngay cả ở quy mô lớn, cũng chật vật tồn tại. Như Novaland, ông lớn trong ngành, vừa xin dừng hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà vì "thanh khoản khó khăn, dòng tiền ngoài tầm kiểm soát". Cuối năm ngoái, Tập đoàn này đã kêu cứu Thủ tướng khi có hơn 32.000 tỷ trong ngân hàng nhưng không tiêu được vì ách tắc pháp lý. Báo cáo tài chính hợp nhất vừa công bố của Tập đoàn Đất Xanh, một trong những nhà phân phối lớn về bất động sản, cũng đã phải cắt giảm hơn 2.700 nhân sự. Nhóm doanh nghiệp xây dựng cũng gặp khó khăn tương tự vì không có việc, bị các chủ đầu tư giam nợ. Nhiều tập đoàn lớn đã cắt giảm nhân sự, giảm lương, cho nhân viên nghỉ Tết dài trên 1 tháng vì thị trường ảm đạm.

Khủng hoảng của thị trường đang nằm ở hai nút thắt chính là nghẽn dòng tiền và vướng mắc về chính sách pháp lý.

Ghi nhận từ Tổ công tác của Thủ tướng cho biết, doanh nghiệp rất khó tiếp cận, vay vốn ngân hàng. Đặc biệt từ nửa cuối 2022, dù có tài sản đảm bảo, họ vẫn không vay được do nhà băng hết hạn mức, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng vào bất động sản. Nhiều khách hàng cũng không được giải ngân dù trước đó đã ký thỏa thuận cho vay, dẫn đến doanh nghiệp không bán được hàng.

Lãi suất cho vay cuối năm 2022 cũng tăng hai đợt vào tháng 9 và tháng 11 gây thêm khó khăn cho huy động vốn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng gặp áp lực với lượng lớn trái phiếu phải đáo hạn cuối 2022 và trong cả 2023.

Áp lực về đói vốn lớn nhưng vẫn chưa "ám ảnh" bằng nút thắt về pháp lý, theo các doanh nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), còn ước tính 70% khó khăn đến từ vướng mắc pháp lý.

Khi làm việc tại các địa phương, Tổ công tác của Thủ tướng cũng nhận thấy, chính sách, pháp lý: từ định giá đất, quy hoạch, pháp luật về đầu tư, đấu thầu đều có vấn đề. Thậm chí những chính sách, được xem là khuyến khích xây nhà ở xã hội, giúp cân bằng thị trường, cũng không thực chất. Ngoài ra, tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm rủi ro của cơ quan quản lý cũng dẫn đến các thủ tục, hồ sơ bị chậm trễ.

Bất động sản khu nam TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Những nhà phát triển bất động sản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nên nới thêm hạn mức tăng trưởng tín dụng, có chính sách tái cơ cấu nợ, giãn nợ cho khách hàng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản đảm bảo, làm rõ một số vấn đề về mục đích vay vốn, tạo điều kiện vay với người mua nhà...

Xa hơn, HoREA đề xuất trong trung hạn cần bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà vay để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng một căn.

Bộ Xây dựng gần đây cũng đề xuất nghiên cứu một gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Để tạo ra dòng tiền, một giải pháp khác mà lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng nhiều lần nhắc đến là "doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình" bằng cách bán bớt sản phẩm, tập trung nguồn lực tài chính để thực hiện những dự án có hiệu quả hơn.

Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC Huỳnh Phước Nghĩa đánh giá, việc bán bớt tài sản sẽ giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng tồn kho, chi phí tài chính. "Thay vì trông chờ cơ hội tiếp cận tín dụng trong ngắn hạn vốn mong manh, doanh nghiệp nên lấy ngắn nuôi dài", ông nói.

Tuy nhiên, các đề xuất liên quan đến tín dụng này đều khó thực hiện. Tại một hội nghị gần đây giữa các nhà phát triển bất động sản và ngân hàng, lãnh đạo nhiều nhà băng lớn đều khẳng định không thiếu "room" cho vay doanh nghiệp bất động sản. Bất động sản đang là lĩnh vực "hút" nhiều vốn nhất, với 21% dư nợ toàn nền kinh tế. Tăng trưởng tín dụng cũng cao hơn mặt bằng chung.

Nhưng việc không vay được là do doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo thỏa mãn điều kiện pháp lý - vấn đề đang được đánh giá chiếm 70% trong các khó khăn của thị trường. Theo ông Lưu Trung Thái, CEO MB, ngân hàng muốn hỗ trợ doanh nghiệp nhưng vẫn phải làm đúng quy trình, thủ tục.

Việc bán bớt bất động sản cũng không dễ dàng. Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty Sohovietnam cho biết, không nhiều thương vụ với giá trị tài sản 100-1.000 tỷ đồng mà doanh nghiệp được nhờ rao bán thành công vì pháp lý dở dang. Theo ông, nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế không thiếu tiền nhưng luôn đòi hỏi các dự án phải có pháp lý sạch sẽ, có tiềm năng, vị trí đẹp và giá phải giảm 15-20%.

Ngay cả với những dự án có pháp lý ổn thỏa, doanh nghiệp cũng không dễ bán rẻ để xoay tiền. Phân tích tại một sự kiện chiều 15/2, chuyên gia tài chính Đào Phúc Tường nói, đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư ruột - tức người mua trực tiếp ở giai đoạn đầu dự án. Nếu giảm giá, nhóm khách hàng này sẽ bị thiệt thòi. Ngoài ra, 70% giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là bất động sản, do đó, việc giảm giá bán sẽ tác động đến phần vay vốn tại ngân hàng.

"Ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo, việc các công ty có còn tài sản không lại là câu chuyện hóc búa", ông nói.

Điều này khiến "quả bóng" được đá sang nhóm vấn đề pháp lý. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp ở góc độ chính sách, giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh thủ tục, sớm khởi công các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường.

Đơn cử, TP HCM đang đề xuất cho phép các chủ đầu tư đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng và có quyết định giao đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính được phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng.

Trong khi đó, theo TS Trần Du Lịch, Chính phủ nên đặt mục tiêu không chỉ là tháo gỡ cho thị trường bất động sản trước mắt mà là kế hoạch lâu dài để lành mạnh hóa thị trường trong trung và dài hạn. Như vậy, Chính phủ cần rà soát lại tất cả quy định liên quan trên thị trường này từ khi bắt đầu dự án đến vận hành, phát triển. Việc sửa luật là sửa cả hệ thống, chứ không phải nhỏ lẻ từng vấn đề. Với những điểm nghẽn về pháp lý, có thể kiến nghị Tổ công tác chọn ra một số điển hình để xử lý, tạo tiền đề pháp lý cho nơi khác triển khai theo và nhân rộng cách giải quyết.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đồng tình khi cho rằng trong dài hạn, Chính phủ cần kiện toàn hệ thống pháp lý đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng luật chồng chéo, gây vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm qua.

"Mục tiêu hàng đầu là phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan", ông nói.

Còn trong trung hạn, ông đề nghị có chính sách cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất. Mục tiêu là giúp khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp (M&A), nhất là để xử lý các dự án bị đắp chiếu do chủ đầu tư yếu kém về năng lực.

Bộ Xây dựng trong đề xuất mới nhất cũng nhấn mạnh việc sửa đổi các vấn đề hoàn thiện thể chế, pháp lý trên thị trường bất động sản liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế, Luật Chứng khoán. Cơ quan này đang chủ trì sửa đổi hai dự án luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, đồng thời trình Quốc hội Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kịp thời. Bộ cũng đề xuất các địa phương phải nâng cao tinh thần trách nhiệm của người đứng đầu, khắc phục tâm lý sợ sai, sợ chịu trách nhiệm; đẩy mạnh thủ tục hành chính.